Budowa osiedla mieszkaniowego w Warszawie.
Polska znalazła się w gronie państw, w których relacja cen mieszkań do dochodów należy do najgorszych w Europie. Z analizy naukowców z Politechniki Wiedeńskiej wynika, że przeciętne gospodarstwo domowe, przeznaczając na mieszkanie jedną trzecią swoich dochodów, ma w naszym kraju wyjątkowo ograniczone możliwości zarówno zakupu, jak i najmu nieruchomości. Problem szczególnie mocno dotyka osób, które dopiero próbują wejść na rynek mieszkaniowy.
Wystarczy spojrzeć na przygotowaną przez naukowców mapę Europy, by zobaczyć skalę różnic. Polska niemal w całości została oznaczona najciemniejszym kolorem, odpowiadającym najgorszej kategorii dostępności mieszkań. Oznacza to, że przy założeniu 30-letniego kredytu hipotecznego i przeznaczeniu na jego spłatę jednej trzeciej dochodu przeciętne gospodarstwo domowe nie jest w stanie kupić nawet 50-metrowego mieszkania. W wielu przypadkach problemem może być nawet zakup niewielkiej kawalerki.
Wnioski pochodzą z badania Franziski Sielker i Selima Banabaka z Instytutu Planowania Przestrzennego Politechniki Wiedeńskiej. Ich raport został opublikowany we wrześniu w czasopiśmie naukowym „Journal of Maps”.
Miliony ogłoszeń posłużyły do stworzenia europejskiej mapy
Naukowcy przez rok – od marca 2024 do marca 2025 roku – regularnie analizowali internetowe ogłoszenia dotyczące nieruchomości. Badaniem objęto 31 europejskich państw.
W tym czasie zebrano ponad 100 mln ofert sprzedaży i najmu. Po oczyszczeniu bazy oraz usunięciu powtarzających się ogłoszeń badacze dysponowali 18,36 mln wiarygodnych ofert sprzedaży oraz niemal 3,57 mln ogłoszeń dotyczących wynajmu.
Każde ogłoszenie przyporządkowano do konkretnej gminy i podzielono między innymi według powierzchni mieszkania. Następnie zestawiono te dane z informacjami dotyczącymi rzeczywistych dochodów mieszkańców poszczególnych regionów.
Autorzy nie posłużyli się popularnym wskaźnikiem PKB na mieszkańca. Zamiast tego wykorzystali oficjalne dane dotyczące mediany wynagrodzeń. Dzięki temu chcieli uniknąć sytuacji, w której zamożność dużych miast, zwłaszcza stolic, sztucznie podnosiłaby wynik całego regionu.
Podstawą analizy stało się pytanie, ile metrów kwadratowych mieszkania może kupić lub wynająć przeciętne gospodarstwo domowe, jeżeli przeznaczy na ten cel jedną trzecią swoich dochodów.
Polska niemal cała w najgorszej kategorii
Wyniki dla naszego kraju są szczególnie niekorzystne. Autorzy raportu zauważają, że stolice większości europejskich państw znalazły się w najgorszej kategorii dostępności mieszkań. W tych miejscach nawet 30-letni kredyt hipoteczny nie pozwala przeciętnemu gospodarstwu domowemu na zakup nieruchomości o powierzchni 50 mkw.
Polska wyróżnia się jednak na tle innych państw tym, że problem nie dotyczy wyłącznie Warszawy. Niemal cały kraj znalazł się w najgorszej, ciemnobordowej kategorii.
Badacze zauważają wyraźny podział między poszczególnymi częściami Europy. Z jednej strony znajdują się państwa Europy Zachodniej oraz kraje skandynawskie i bałtyckie, z drugiej natomiast państwa postsocjalistyczne.
W tej drugiej grupie problemem są przede wszystkim relatywnie niskie wynagrodzenia. Ceny nieruchomości zbliżyły się bowiem do poziomu obserwowanego w innych częściach Europy, podczas gdy zarobki nadal pozostają zdecydowanie niższe.
Polska została w raporcie wymieniona jako szczególny przypadek. Naukowcy określają nasz kraj jako „szczególnie wyróżniający się jako wysoce nieprzystępny”. W tej samej grupie znalazły się między innymi Węgry i Portugalia, ale także Holandia i Szwajcaria.
Nie tylko wielkie miasta mają problem
Autorzy badania zwracają uwagę, że brak dostępności mieszkań jest szczególnie widoczny w dużych miastach i ich bezpośrednim otoczeniu. Wyższe wynagrodzenia nie zawsze rekompensują wysokie ceny nieruchomości. Problem często przenosi się również na sąsiednie gminy.
Podobne zjawisko występuje w popularnych regionach turystycznych. Dotyczy to między innymi wybrzeży Francji, Hiszpanii, Portugalii, Grecji i Chorwacji, a także regionów alpejskich. W tych miejscach ceny nieruchomości dodatkowo napędza turystyka i popularność najmu krótkoterminowego.
W przypadku Polski trzeba jednak zwrócić uwagę na istotny czynnik łagodzący obraz sytuacji.
– Polska ma jeden z najwyższych w Europie odsetków właścicieli mieszkań, którzy nie spłacają już żadnego kredytu. To oznacza, że dla większości obecnych mieszkańców rozdźwięk między cenami a dochodami nie jest odczuwalny na co dzień, bo mieszkanie po prostu już mają – piszą autorzy.
Nie oznacza to jednak, że problem jest niewielki. Według naukowców najbardziej dotyka on osoby dopiero próbujące znaleźć dla siebie miejsce na rynku mieszkaniowym.
Chodzi przede wszystkim o młodych ludzi rozpoczynających dorosłe życie, osoby przeprowadzające się do innych miast oraz wszystkich tych, którzy z różnych powodów muszą obecnie kupić albo wynająć mieszkanie od podstaw. Dla tej grupy warunki panujące na rynku zostały określone przez badaczy jako „przytłaczające”.
„Odkładanie na wkład własny graniczy z cudem”
Wyniki analizy skomentował w mediach społecznościowych Dawid Parzyk, pracownik Deloitte Polska. Jego zdaniem dane pokazują, jak trudna jest sytuacja osób, które próbują kupić mieszkanie w Polsce.
– Polska trafiła do tej samej grupy co Portugalia i Holandia czyli rynków z najgorszą relacją dochodów do cen nieruchomości w Europie. W wielu polskich miastach zakup 25 mkw., przy racie równej 1/3 przeciętnej pensji, wymaga kredytu na ponad 30 lat – napisał.
Na tym problemy się jednak nie kończą. Podobna dysproporcja widoczna jest także w przypadku wynajmu.
– Wynajem 25-metrowej kawalerki zabiera dziś w Polsce od 33 proc. do ponad 66 proc. średniego wynagrodzenia. Przy takich kosztach bieżących odłożenie 10–20 proc. na wkład własny przy przeciętnych zarobkach graniczy z cudem – skwitował Parzyk.
Z zestawienia wynika więc, że Polska – obok Węgier – należy do państw Unii Europejskiej, w których dostępność mieszkań wypada szczególnie słabo.
Wrocław wypada podobnie jak bogatsze miasta Europy
Ciekawie wygląda porównanie Wrocławia z innymi europejskimi miastami o podobnej wielkości. Przy zestawieniu cen ofertowych mieszkań ze średnimi wynagrodzeniami okazuje się, że na zakup jednego metra kwadratowego we Wrocławiu trzeba przeznaczyć niemal dwie miesięczne pensje.
Przyjęto przeciętne wynagrodzenie w mieście na poziomie około 9,9 tys. zł brutto. Wynik jest zbliżony do sytuacji w austriackim Grazu czy francuskim Lyonie, czyli miastach funkcjonujących w znacznie zamożniejszych gospodarkach.
Najkorzystniej w analizowanym zestawieniu wypada Antwerpia. Tam zakup metra kwadratowego odpowiada nieco ponad miesiącowi pracy. W szwedzkim Göteborgu jest to około 1,6 miesiąca.
Znacznie gorzej wygląda sytuacja w Porto, gdzie na jeden metr kwadratowy trzeba przeznaczyć ponad trzy pełne pensje. W węgierskim Debreczynie jest to około dwóch i pół miesiąca.
Samo porównanie ceny metra kwadratowego do wynagrodzenia nie pokazuje jednak całego problemu.
Oprocentowanie kredytów dodatkowo pogarsza sytuację
Istotnym elementem, którego nie uwzględnia proste zestawienie cen mieszkań i zarobków, jest koszt finansowania zakupu. Dla osoby zaciągającej kredyt hipoteczny na 30 lat oprocentowanie ma ogromne znaczenie.
Pod tym względem Polska również wypada niekorzystnie. Według danych Europejskiego Banku Centralnego z 2026 roku oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w naszym kraju wynosi około 6,2–6,7 proc. To trzeci najwyższy poziom w Unii Europejskiej. Wyższe stawki obowiązują na Węgrzech i w Rumunii.
Dla porównania we Francji oprocentowanie wynosi około 3 proc., w Niemczech jest niższe niż 4 proc., a w Szwecji sięga około 1,5–2 proc.
Różnicę dobrze pokazuje przykładowy kredyt na 500 tys. zł. Przy polskich warunkach miesięczna rata wynosi ponad 3,2 tys. zł. Przy analogicznej kwocie kredytu we Francji byłoby to około 2,1 tys. zł miesięcznie.
Właśnie dlatego sama cena metra kwadratowego nie pokazuje pełnego obrazu. Na realną dostępność mieszkania wpływają jednocześnie wysokość wynagrodzeń, ceny nieruchomości oraz koszt kredytu. W przypadku Polski wszystkie te elementy sprawiają, że dla osoby próbującej wejść na rynek mieszkaniowy od zera bariera pozostaje wyjątkowo wysoka.
gazetawroclawska.pl
